Гуляєв Олександр

Сьогодні я підприємець у сфері інвестицій у закордонну нерухомість і керуючий Legion Real Estate з командою близько 60 людей із фокусом на Індонезії, Балі, Таїланді та Мальдівах.

Мій шлях у бізнесі почався ще в університеті. На третьому курсі мені запропонували зайти в партнерство, і це повністю змінило траєкторію мого життя. До цього я бачив для себе доволі класичний сценарій: робота, кар’єра, стабільність. Але підприємництво відкрило для мене зовсім інший масштаб можливостей. Я досить рано зрозумів, що з моїм характером і типом мислення це найкращий спосіб реалізувати свій потенціал.

До нерухомості я прийшов через послідовну еволюцію продажів. Спочатку продавав техніку Apple - айфони, макбуки. Потім були автомобілі зі США. І щоразу я бачив, як зростає середній чек. У певний момент стало очевидно: механіка продажів загалом схожа, але масштаб результату визначає саме ніша. Тому я свідомо обрав сегмент нерухомості як ринок із великим потенціалом і високим чеком.

Першим напрямком стали заміські будинки в Київській області. Це був період ковіду, коли люди масово шукали більше простору та хотіли жити за містом. Ми почали розвивати цей напрямок, будувати команду, масштабувати продажі. Але повномасштабна війна стала переломним моментом. Ринок Києва та області фактично завмер, і мені довелося швидко адаптуватися до нових реалій.

Через знайомого я зайшов у ринок нерухомості Туреччини - тоді був дуже великий попит серед українців. Я прожив там кілька місяців, а потім поїхав на Балі - спочатку просто перезимувати та відпочити. Але саме там я побачив сильний ринок, великі можливості й зрозумів, що хочу будувати бізнес саме в цій локації.

Сьогодні я вже живу на Балі й вважаю, що фізична присутність у країні, де ти працюєш, - одна з головних конкурентних переваг. Це дозволяє набагато глибше розуміти ринок, знати локації, забудовників, бачити, що реально стоїть за проєктами, і давати клієнтам значно більше цінності. Багато компаній продають нерухомість на Балі дистанційно, маючи офіси в інших країнах, але це зовсім інший рівень занурення в ринок.

Окрему увагу ми приділяємо команді та сервісу. Для мене дуже важливо, щоб у компанії працювали люди, які справді люблять свою справу та своїх клієнтів. Саме це формує якість стосунків і довіру. Я дуже уважно ставлюся до найму людей у команду. Для мене головне - не те, як людина себе продає на співбесіді, а її реальні результати на попередніх місцях роботи. Я завжди дивлюся на конкретні цифри, кейси, досягнення. Дуже важливо, чи може людина чесно говорити про свої слабкі сторони та аналізувати себе. Найсильніші спеціалісти зазвичай впевнені у своїх результатах і можуть легко їх підтвердити фактами. Також у нас є окрема людина, яка супроводжує клієнта після угоди та відповідає за те, щоб людина залишилася задоволеною співпрацею. 

Ще один важливий напрямок - міжнародний департамент. Ми працюємо не лише з українською аудиторією, а й з англомовними клієнтами з різних країн світу. Це допомагає будувати більш диверсифіковану та стабільну бізнес-модель.

За останні роки ринок нерухомості дуже змінився. Сьогодні інвестори набагато більше уваги приділяють безпеці, ліквідності та репутації компанії. Люди дивляться не лише на об’єкт, а й на те, скільки років компанія працює на ринку, який у неї досвід і чи зможе вона пройти через кризу. Зараз багато нових гравців заходять у цю нішу на хвилі хайпу, але довіра значно вища до тих, хто вже довів свою стійкість часом.

Бізнес навчив мене дуже багатьох речей. Насамперед - адаптивності та вмінню мислити стратегічно. Я не можу сказати, що бізнес щось у мене забрав. Хоча колись я був упевнений, що все життя проживу в Києві, а сьогодні живу на Балі. Але я не сприймаю це як втрату. Швидше - як шлях, яким мене привело життя. Я дуже люблю Україну, моя родина живе в Києві, але водночас вдячний Балі за можливості, людей і новий етап у житті.

Якщо говорити про поради підприємцям-початківцям, то насамперед потрібно чесно відповісти собі, чи готові ви до цього шляху. Підприємництво - це не «успішний успіх» із соцмереж. За красивою картинкою стоїть величезна кількість роботи, стресу, невизначеності та відповідальності. Потрібно бути трохи божевільним, щоб свідомо обрати цей шлях.

Також я переконаний, що один із найважливіших навиків у бізнесі - це вміння правильно обирати ринок і бізнес-модель. Саме це може зробити тебе або дуже успішним підприємцем, або призвести до банкрутства. Якщо ти вмієш аналізувати ринки, бачити тренди та перспективні моделі - ти будеш рости навіть із неідеальною командою чи маркетингом. Але якщо ринок слабкий, то навіть сильна команда не дасть великого результату.

Окрім агентського бізнесу, сьогодні я також розвиваю девелоперський напрямок. Разом із партнером ми будуємо готельний комплекс у центрі острова Балі. Для мене це перший досвід у девелопменті, і зараз проєкт уже активно будується, а більшість об’єктів продані.

Також у мене є консалтинговий бізнес у сфері нерухомості. Ми допомагаємо забудовникам виходити на ринок Балі: підбираємо землю, створюємо концепції проєктів, допомагаємо з маркетингом і продажами. Фактично я будую цілу екосистему бізнесів навколо ринку нерухомості.

Якщо говорити про плани на майбутнє, то я бачу себе в тому ж напрямку, але в значно більшому масштабі. Хочу розширювати бізнес, виходити на нові ринки, працювати в більшій кількості країн. Також для мене дуже важливі сім’я та стосунки. Зараз у мене одна дитина, і я думаю, що через п’ять років нас уже буде більше.

Міжнародний бізнес дав мені можливість працювати й спілкуватися з дуже сильними людьми. Наприклад, ми реалізовували спільні проєкти з Олександром Усиком, я записував із ним інтерв’ю. На Балі також приїжджали багато сильних українських підприємців і публічних людей. І я дуже вдячний життю за можливість взаємодіяти з такими людьми та зростати через це оточення. Зараз я активно розвиваю новий YouTube-канал. Там я розповідаю про інвестиції та нерухомість, беру інтерв’ю у забудовників і відомих людей, показую внутрішню сторону ринку та допомагаю людям приймати більш усвідомлені рішення щодо інвестування.

Для мене щастя - це внутрішній стан. Я справді можу назвати себе щасливою людиною. Щастя для мене - це здоров’я, енергія, відчуття життя, сенс, близькі люди поруч і можливість робити щось хороше для інших. Це вміння бути вдячним за те, що маєш, і водночас продовжувати рости та світити людям навколо.

Як прийшла ідея бізнесу?

Моя основна експертиза завжди була в продажах і маркетингу. Спочатку я продавав техніку Apple: айфони, макбуки. Потім займався автомобілями зі США. І я помітив, що з кожним новим напрямком середній чек ставав вищим.

У певний момент я зрозумів: мені потрібна ніша з великим чеком і більшими можливостями для росту. Так я прийшов у нерухомість.

У 2020 році, під час ковіду, моя колишня дівчина порадила мені придивитися до цієї сфери. Тоді всі хотіли жити за містом, тому що людям потрібен був простір і можливість більше часу проводити на свіжому повітрі. Саме тому я вирішив займатися продажем заміських будинків у Київській області.

Згодом почав наймати команду, і приблизно півтора року ми активно розвивалися. Але після початку повномасштабної війни ринок Києва та області фактично зупинився через бойові дії.

Тоді знайомий розповів мені про високий попит на нерухомість у Туреччині серед українців. Я почав працювати в цьому напрямку через нього, і ми дуже швидко побачили шалений попит.

Пізніше я виїхав до Туреччини, прожив там кілька місяців, а потім полетів на Балі просто відпочити та перезимувати. Але саме там ми побачили дуже сильний ринок і великі можливості.

Я вирішив залишитися, відкрив компанію та почав сфокусовано працювати з ринком нерухомості Балі. Пізніше ми також почали розширюватися на Таїланд і Мальдіви.

У якийсь момент я просто відчув, що опинився саме там, де маю бути. Іноді життя ніби саме несе тебе правильною хвилею - і це відчувається.

Які ключові навички допомогли вам запустити бізнес?

Найперше - це повний фокус на одному проєкті. Для мене це не був четвертий чи п’ятий бізнес. Я сфокусував увесь свій час, увагу та енергію на одному напрямку.

У мене не було варіанту «здати назад». Я розумів, що ринок є, продукт продається, а значить - результат точно буде. Навіть коли довго не було результатів, я просто продовжував рухатися вперед, шукати можливості та не зупинятися.

Також дуже допомогли цілеспрямованість, впевненість у собі та сервісність. Я сам певний час працював із клієнтами та будував із ними сильні стосунки.

А коли почав формувати команду, важливу роль відіграли лідерські якості та вміння продати людям ідею, що ми можемо стати номером один на ринку.

Які 3 найскладніші виклики ви вирішили в перші роки?

1. Пошук клієнтів

Коли ти тільки запускаєш бізнес, у тебе немає клієнтської бази. Потрібно зрозуміти, як усе працює: де брати ліди, як продавати, як знаходити об’єкти.

Фактично ти проходиш весь шлях із нуля та створюєш бренд і компанію з нічого.

2. Кешфлоу

Другий великий виклик - гроші. На старті не було стабільного потоку коштів, тому доводилося вкладати власні гроші та постійно тримати фокус на розвитку.

Перший продаж я зробив приблизно через три місяці після старту. І я дуже добре пам’ятаю, наскільки був щасливий, коли продав свій перший будинок.

3. Віра в результат

Третім викликом була психологічна витривалість. Потрібно було продовжувати рухатися навіть тоді, коли результату ще не видно.

Мені дуже допомогли концентрація, підтримка близьких і віра в те, що все вийде саме так, як я задумав.

З якими кризами ваш бізнес стикався та як ви їх подолали?

Криз було багато, і вони відбуваються постійно. Спочатку - війна. Потім побудова нової системи на Балі: новий маркетинг, нова команда, новий ринок.

Бували періоди дуже сильного росту, а потім - падіння через ситуації із забудовниками на Балі. Останні роки для бізнесу - це постійні гойдалки: то дуже добре, то дуже складно.

Зараз люди загалом живуть у стані невизначеності та стресу, і це сильно впливає на інвестиції та ринок нерухомості. Тому доводиться постійно адаптувати систему, робити бізнес більш стабільним і шукати нові рішення.

Я думаю, що сьогодні через це проходить більшість підприємців, просто не всі про це відкрито говорять.

Які рішення виявилися найбільш ефективними для росту компанії?

Найефективнішим рішенням стало закриття всіх інших ринків, окрім Балі.

У нас були філії в Києві та Туреччині, але в певний момент я зрозумів: потрібно сфокусувати всі ресурси в одному місці. Це було непросто, тому що саме з Києва все починалося і там була команда.

Але після того, як ми закрили інші напрямки та повністю сфокусувалися на Балі, компанія почала дуже швидко рости.

Яку вашу помилку ви сьогодні вважаєте найціннішим досвідом?

У першому бізнесі ми з партнером припустилися багатьох помилок через відсутність досвіду в управлінні фінансами.

Спочатку все було добре, але згодом у нас виник касовий розрив. Ми не контролювали склад, занадто багато витрачали та жили не за можливостями. Коли почали з’являтися перші гроші, ми орендували дорогі апартаменти, дозволяли собі зайві витрати.

Усе це стало дуже цінним уроком. Саме тоді я по-справжньому подорослішав як підприємець і почав зовсім інакше ставитися до фінансів, партнерства та побудови бізнесу.

Як ви заробили свої перші $100?

Перші 100 доларів я заробив ще у школі. Ми з другом ходили колядувати. Окрім грошей, тоді ще назбирали багато цукерок. Мені було приблизно 14–15 років. 

Як ви заробили свої перші $1 000?

Першу тисячу доларів я заробив у США під час програми Work and Travel після другого курсу університету.

Як ви заробили свої перші $10 000?

Перші 10 тисяч доларів я заробив у своєму першому бізнесі. Це була не одна велика угода, а результат кількох місяців роботи та поступового накопичення. 

Як ви заробили свої перші $100 000?

Перші 100 тисяч доларів я заробив уже в бізнесі з нерухомості на Балі. Це був третій або четвертий рік роботи в цьому напрямку, приблизно 2023 рік. 

Як ви заробили свій перший $1 000 000?

Якщо рахувати всі активи, то мільйона доларів я досяг наприкінці 2024 року, у 25–26 років.

Але більшість цих активів - це нерухомість у недобудованих проєктах. Тому поки що це більше цифра «на папері». Подивимося, як буде по факту.

Можу ділитися досвідом у розвитку бізнесу за кордоном, продажах, маркетингу, наймі людей і побудові команди.

Також активно розвиваю особистий бренд: веду YouTube-канал та Instagram.

Ваш досвід: як систематизувати бізнес?

Для систематизації бізнесу дуже важливі консалтинг і сильна команда. Потрібні люди, які можуть направити та підказати, як правильно будувати систему.

Другий важливий момент - чітка організаційна структура. Кожен напрямок має мати відповідального керівника: HR, фінанси, маркетинг, продажі.

Коли є сильні люди на ключових позиціях, під них уже можна будувати стабільну систему.

Ваш досвід: як вирости х2 за рік?

Для росту х2 потрібні правильна бізнес-модель, правильний ринок і сильна команда.

Якщо ринок дозволяє масштабуватися, а фінансовий менеджмент працює правильно - це абсолютно реальна задача.

Головне - зібрати сильних людей, поставити їх на правильні позиції та сфокусуватися на ринку, який має потенціал для такого росту.